透视地产上市公司资金困局(一)

“距自然很近，离繁华不远。”在购房者看来，这句广告语一下拉近了人们与富力津门湖的距离。然而，富力地产02777.HK却似乎离自己的梦想总是有那么一步之遥。

近段时间，内地股市一路狂泻，沪指直逼3000点；富力地产回归A股延后，上周股价大跌接近两成。由于股市一片阴霾，加之“回A”之路征途漫漫，富力地产资金链将遭遇空前考验。

“富力地产今年计划销售240亿元，其中上半年85亿元，若不能回归A股，富力地产将拼命卖楼，放缓拿地。”最近，富力地产董事长李思廉的此番表态在楼市引起广泛关注，同时，这也被业界视为富力地产资金链告急的重要信号之一。

近日，天津富力地产携旗下富力津门湖、富力城、富力湾及富力桃园四盘联展，联手推出“3＋2尊享大礼”活动：3送，即送契税3%、送维修基金1%、送购房产权交易印花税0.05%；两重大礼，为99折购房优惠，另加赠送2777元购房喜宴。

记者注意到，去年11月，富力津门湖项目均价为12000元/平方米，如今，即使忽略上述促销优惠，该项目业已直降1200元/平方米，为10800元/平方米；除此之外，富力地产天津在售项目在此期间还推出了66套特价房。富力地产“拼命卖楼”有了一个新的注脚。

“富力危机”的前世今生

刚公布不久的2007年年报显示，富力地产去年实现协议销售额161亿元人民币，销售可售面积约为141.2万平方米，分别较2006年增长40%和18%。应该说，去年是富力地产丰收的一年，凭借这一骄人的业绩，富力地产董事局联席主席以420亿元身价，继续稳居近日刚刚发布的胡润百富榜前五位。

为何富力地产曝出资金链吃紧，以至于如李思廉所言要“拼命卖楼”？这还得从富力地产疯狂圈地说起。

近年来，富力地产急速扩张，大量囤积土地，尤其2007年，富力地产更是上演了一场囤地大跃进。仅2007年一年，富力地产的土地储备就增加了46%，总建筑面积达到约2617.1万平方米。按照富力地产有关人士的说法，富力地产现有的土地储备足够5年开发建设之需。

截至2007年，富力地产的土地储备版图扩展到了除广州、北京、上海、天津之外的成都、重庆、西安、海南、沈阳以及太原等10个城市。2007年取得的几幅重要土地，即包括天津富力津门湖项目土地，总建筑面积约157.5万平方米，土地成本约50亿元，是迄今为止土地成本最高的地块。仅去年下半年取得的天津、佛山、广州三幅“地王”，富力地产合计要缴付的地价款就达到112亿元之多。

年报显示，富力地产现金仅为13亿元(包含现金等价物不到23亿元)，而富力地产债台高筑，负债总额已高达415亿元，净负债比率高达139.5%。截至2007年年底，富力地产共向银行举债199亿元，除要向政府支付的地价款外，2008年，富力地产需归还的贷款近74亿元。

这就意味着富力地产经营活动的现金流量需要净流入74亿元，这还是在其2008年不拿一块地的前提下。不仅如此，作为衡量企业可以立即变现用于偿还流动负债能力的速动比率指标，富力地产也只有0.3。富力地产应对突发危机及债主上门逼债能力之捉襟见肘，由此可见一斑。

早在去年六月，富力地产股东大会就全票通过了A股IPO的决议。如前所述，为配合其回归A股，富力地产早已运筹帷幄，加速了在全国的囤地和扩张。但“天有不测风云”，由于有关部门加强了对股市楼市的宏观调控，且当局明确表示不支持房企囤积土地，时局斗转星移，这给急需“回A”融资的富力地产之路蒙上了一层阴影。

有分析指出，富力地产资金链危机重重，如果在极端情况下，银根紧缩，富力地产不能借新债还旧债，或者银行与政府也来逼债，富力地产的资金链有断裂的危险。